Rudolph, Yvon
(2014).
« L’évaluation en valeurs immobilières et les risques », dans
Innovation et gestion des risques des grands immeubles. Actes du colloque 647 du 82e Congrès de l’ACFAS, Université Concordia, Montréal, 13 mai 2014, sous la dir. de De Serres, Andrée.
Montréal, Chaire Ivanhoé Cambridge d'immobilier, coll. «Chaire Ivanhoé Cambridge d'immobilier, ESG UQAM », pp. 71-77.
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Résumé
Bien que la notion de valeur tire ses racines des grands philosophes Pythagore, Héraclite, Démocrite, Nénophon, Platon et Aristote, l’évaluation immobilière, quant à sa méthodologie et ses processus, est une science tout à fait récente. L’évaluation immobilière est donc une nouvelle pratique qui date du début du 20e siècle.
Depuis les 50 dernières années, les contextes, notamment technologique et sociologique ont évolué à une vitesse telle que la recherche et la pratique n’ont pas su s’adapter. On n’a qu’à penser au vide en appréciation de l’internalisation des externalités négatives à la valeur. Ces avancées soulèvent d’ailleurs des questions en ce qui a trait à la notion de risques. En finance, par exemple, la variable de risque est un référentiel important pour déterminer le rendement exigé. Or, l’anticipation des risques est encore très limitée même si les modèles et algorithmes se complexifient et se perfectionnent.
Nous avons regroupé l’ensemble de ces risques en cinq types (non définis par ordre d’importance), soit:
1. financier, 2. de marché, 3. technologique, 4. environnemental, 5. managérial.
D’autre part, on doit distinguer ces risques sur deux plans, soit : exogène et endogène. Il faut également voir ce concept d’une façon temporelle sous deux catégories, soit : managériale pour le court et moyen terme, et patrimoniale pour le moyen et long terme.
Cette façon de catégoriser permet à l’évaluateur d’expliquer les écarts observés, bien souvent, entre les méthodes généralement reconnues en évaluation lorsque par exemple des propriétés intellectuelles ou une mauvaise gestion sont en cause et affectent la valeur d’un sujet.
L’évaluation est une opinion motivée. L’opinion doit être appuyée sur des faits économiques pertinents et intelligibles. Cette analyse est traduite par un processus valable selon une méthodologie éprouvée, de nature à permettre l’action d'évaluer. L’approche d’administration patrimoniale et managériale permet donc à la fois de mieux anticiper les risques en cause, mais aussi d’actualiser les promesses futures afin d’obtenir le meilleur résultat d’arbitrage.
Finalement, cette proposition permet d’intégrer les différents aspects du développement durable et d’apprécier tant le patrimoine culturel que le patrimoine humain.
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